土地や建物の名義変更は、相続・贈与・売買・離婚・住宅ローン完済など、さまざまな場面で必要になる手続きです。しかし、多くの人が誤解しがちなのが「名義変更＝贈与税が必ずかかる」という認識です。実際には、状況により課税されるケースとされないケースが明確に分かれています。ここでは、贈与税の対象となる名義変更と、課税されない名義変更の違いを分かりやすく整理し、節税のポイントまで詳しく解説します。専門知識がなくても理解できるように、実例を交えながら解説していきます。
名義変更が贈与税の対象になるケース
無償で名義を変更する場合
最も典型的な贈与税の対象が「タダで名義を変える」ケースです。例えば以下のような状況では贈与に該当します。
- 親名義の土地を子どもに無料で変更した
- 夫名義の家を妻へ無償で移した
- 親族間で「支払いなし」の名義移転を行った
贈与税は、あげた側ではなく「もらった側」に課税されるため、名義を受け取った人が納税義務を負います。年間110万円の基礎控除を超える贈与の場合は申告と納税が必要です。
時価より著しく低い金額で名義を移す場合
名義変更の対価がある場合でも、「不動産の価値に比べて極端に安い」場合は差額部分が贈与とみなされます。
例：
時価2,000万円の土地を子どもへ300万円で売った → 差額1,700万円が贈与扱い
このようなケースは税務署が特にチェックしやすいため、安易な低額譲渡は注意が必要です。
住宅購入時に親が代わりに支払ってくれた場合
名義は自分でも、購入代金を親が負担した場合は「親からの資金援助＝贈与」と判断されるケースがあります。仲介手数料や登記費用なども同様です。特に名義と支払い者が一致していないときは贈与と判断されやすいため、資金の流れを明確にしておく必要があります。
名義変更でも贈与税がかからないケース
相続による名義変更
土地建物は相続で取得した場合、相続税の対象にはなりますが贈与税にはなりません。名義変更は「相続登記」として行われ、2024年からは相続登記が義務化されたため、放置すると過料のリスクもあります。
相続税の基礎控除
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
これを下回れば相続税の申告も不要ですが、名義変更は必要です。
離婚による財産分与
離婚で不動産を分けるための名義変更は「財産分与」として扱われるため、原則として贈与税の対象にはなりません。ただし、財産分与の名目であっても不自然に過剰な財産を渡した場合は贈与と判断される可能性があるため注意が必要です。
住宅取得資金の特例を使う場合
親からの援助で家を購入する場合でも、「住宅取得資金の贈与税非課税制度」を利用すれば、一定額まで贈与税が非課税となります。制度は年度ごとで非課税枠が変更されるため、最新の条件を確認することが大切です。名義を受け取る側の年齢、家屋の要件、建築時期なども審査されるポイントとなります。
夫婦間の居住用不動産の贈与特例を使う場合
婚姻20年以上の夫婦の場合、居住用不動産またはその購入資金の贈与について最大2,000万円まで非課税になる特例があります。長年連れ添った夫婦が家の名義を片方へ移す際に利用されることが多い制度です。
名義変更に必要な書類と手続きの流れ
登記申請に必要な基本書類
名義変更を行うには、法務局への登記申請が必要です。一般的に求められる書類は以下の通りです。
- 登記申請書
- 登記原因証明情報（売買契約書、贈与契約書など）
- 登記識別情報または権利証
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
贈与の場合は贈与契約書の作成が必要で、売買の場合は売買契約書が必要になります。
登録免許税の目安
名義変更には登録免許税が必要で、計算方法は以下の通りです。
- 贈与・相続・売買：固定資産税評価額 × 2％（売買は2％、相続は0.4％）
相続の場合は税率が低いため負担は軽くなります。
贈与税を抑えるためのポイント
証拠書類をしっかり残す
贈与税の課税を避けるには、「本当に贈与ではないこと」を示せる書類が重要です。
- 資金の流れがわかる銀行の記録
- 代金を支払った客観的な証拠
- 適正価格での売買契約書
税務署は資金の流れを最重視するため、レシートや振込記録を徹底的に残すことが後のトラブル防止になります。
適正な評価額で取引する
低額売買は贈与と疑われやすいため、固定資産税評価額や路線価を参考に取引価格を決めるのが基本です。売買価格を明確に設定し、税務署が納得できる根拠を持つことが重要です。
税理士や司法書士に相談する
名義変更の扱いは微妙なラインが多いため、自己判断は危険です。少額の相談料で大きな税負担を避けられるケースも珍しくありません。
名義変更で気をつけたい落とし穴
名義を変えただけで終わりと思いがち
不動産の名義変更をするときに発生する税金は贈与税だけではありません。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 譲渡所得税（売買の場合）
このように、状況によって複数の税金が絡むため、総額で考える必要があります。
共有名義の調整トラブル
夫婦や親子で共有名義にした不動産を後で単独名義にする場合、贈与税が発生することがあります。共有割合の変更は贈与とみなされるため、慎重に手続きする必要があります。
住宅ローンが残っている場合の問題
ローン付き不動産の名義変更は、銀行の承諾が必要になります。債務者が変わる場合は「借り換え」扱いになり、審査に落ちる可能性もあるため、手続きはより複雑になります。
まとめ
名義変更が贈与税の対象となるかどうかは、「名義を受け取る人に利益が生じたか」が判断基準になります。無償や不自然に低額な名義移転は贈与とされやすく、課税リスクが高い手続きです。一方で、相続や離婚による財産分与、住宅取得資金の特例などを利用すれば贈与税がかからないケースも多くあります。不動産の名義変更は税金が複雑に絡むため、証拠書類の整理や専門家への相談が重要です。正しい知識を持って手続きすれば、余計な税負担を回避し安心して名義変更を進めることができます。
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