土地や建物の名義を家族や配偶者に変更するとき、「贈与税がかかるのでは？」と不安になる人は少なくありません。実際、名義変更の仕方によっては、思わぬ税負担が発生するケースがあります。この記事では、「土地建物の名義変更が贈与税の対象になるケース」と「非課税にできる方法」を中心に、わかりやすく解説します。2025年の最新税制にも対応した内容です。
土地建物の名義変更とは？その基本を理解しよう
土地や建物の名義変更とは、不動産の所有権をある人から別の人に移す手続きのことです。主に以下のような理由で行われます。
- 相続（親の死後に子どもへ名義変更）
- 贈与（生前に名義を変える）
- 売買（家族間や第三者間での取引）
- 離婚・財産分与（配偶者への名義変更）
このうち、贈与による名義変更は特に注意が必要です。名義変更の目的が「無償で財産を譲る」ことであれば、税法上は贈与とみなされるため、贈与税が発生する可能性があります。
名義変更で贈与税の対象になるケース
1. 親から子どもへ名義を変える場合
最も多いのが、親の土地や家を子ども名義に変更するケースです。
たとえば、
- 「将来相続で揉めないように」
- 「住宅ローンの名義を子に変えたい」
といった理由で行う名義変更は、実質的に無償の財産移転と判断されることがあります。
この場合、税務署は「贈与があった」と見なし、贈与税の課税対象となる可能性が高いです。
2. 夫婦間での名義変更
夫婦間での名義変更は、結婚生活の中でよく行われます。たとえば、
- 夫名義の住宅を妻名義に変更
- 夫婦共有名義にする
このような場合、持分の割合が重要です。
もし妻が資金を出していないのに夫の名義を妻に変更した場合、妻が無償で財産を受け取ったとみなされ、妻に贈与税が発生します。
ただし、婚姻期間が20年以上の場合は、一定条件のもとで「配偶者控除」が適用され、贈与税がかからない場合もあります（後述）。
3. 住宅ローンが残っている場合の注意点
住宅ローン付きの不動産を名義変更する場合はさらに複雑です。
ローン残債を引き継がずに名義だけ変更した場合、「ローン負担をせずに財産を得た」とみなされることがあり、贈与税が課税されるリスクがあります。
贈与税がかからないケース
1. 正当な売買による名義変更
名義変更が売買契約に基づくもので、実際に相当の代金を支払っている場合は、贈与税ではなく譲渡所得税の対象になります。
ただし、税務署が「実際にはお金のやりとりがない」と判断すると、形式上の売買でも贈与と見なされるため注意が必要です。
2. 相続による名義変更
親が亡くなった際に行う相続登記による名義変更は、贈与税ではなく相続税の対象になります。
相続税は相続財産全体に対して計算されるため、個別の不動産名義変更そのものに贈与税はかかりません。
3. 配偶者控除の特例を利用する
婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、居住用の土地・建物を2,000万円まで非課税で贈与できます。
この制度を利用すれば、贈与税をかけずに名義変更が可能です。
【条件】
- 婚姻期間が20年以上
- 居住用の不動産またはその購入資金
- 同居のための贈与であること
この制度は「夫から妻」「妻から夫」どちらでも適用可能です。
4. 贈与税の基礎控除を利用する
贈与税には年間110万円の基礎控除があります。
したがって、贈与額が110万円以下なら贈与税は発生しません。
ただし、不動産の評価額が110万円を超えることがほとんどなので、名義変更では課税対象となるケースが大半です。
名義変更時に必要な手続きと費用
1. 登記手続き
名義変更を行うには、法務局で所有権移転登記を行います。
必要書類は次の通りです。
- 登記申請書
- 登記原因証明情報（売買契約書・贈与契約書など）
- 登記識別情報または権利証
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
2. 登録免許税
名義変更には「登録免許税」がかかります。
計算式は以下の通りです。
不動産の固定資産税評価額 × 税率
税率は、
- 売買の場合：2.0%
- 贈与の場合：2.0%
- 相続の場合：0.4%
となっています。
名義変更に伴う贈与税の計算例
たとえば、評価額が1,500万円の土地を親が子に贈与した場合、
- 贈与額：1,500万円
- 基礎控除：110万円
- 課税対象額：1,390万円
この場合の贈与税額は、税率表に基づいて約177万円となります。
贈与税は高額になるため、税理士への相談や分割贈与の検討が推奨されます。
贈与税を合法的に節税する方法
- 毎年110万円以内で計画的に贈与する
→ 10年間かけて分割贈与すれば合計1,100万円まで非課税。 - 相続時精算課税制度を利用する
→ 2,500万円まで非課税で贈与可能。ただし、将来の相続税計算に加算される点に注意。 - 配偶者控除を活用
→ 先述の通り、婚姻20年以上で2,000万円まで非課税。
これらを組み合わせることで、名義変更時の税負担を大幅に軽減できます。
税務署にバレる？名義変更後の注意点
名義変更を行うと、登記情報が自動的に税務署へ通知されます。
不動産登記情報と固定資産税情報は連携しているため、税務署は「名義変更＝贈与の可能性あり」として確認します。
したがって、贈与契約書を作成しておくことや、実際に資金の授受があることを証明できるようにしておくことが重要です。
専門家に相談すべきタイミング
土地建物の名義変更は、見た目以上に複雑です。次のような場合は、税理士や司法書士に相談することをおすすめします。
- 評価額が高い不動産を家族に譲る
- ローンが残っている家の名義を変えたい
- 相続や遺言との兼ね合いがある
専門家に相談することで、不要な税負担を避け、適切な手続きが可能になります。
まとめ
土地建物の名義変更は、状況によって贈与税の対象となるケースがあります。
- 無償で名義を変える＝原則として贈与税が課税
- ただし、相続・売買・配偶者控除などを活用すれば非課税も可能
- 申請時には登記手続きや税務対策が重要
名義変更を安易に行うと、思わぬ税金トラブルに発展することもあります。正しい知識と専門家の助言を得ながら、賢く手続きを進めましょう。
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